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| Sentencia de la Sala Constitucional N° 878 del 20/07/2015 |
La "Opción de Compra-Venta" "NO" deberá considerarse una verdadera venta pura y simple, a pesar de encontrarse presentes los elementos del contrato: consentimiento, precio y objeto.
En reciente decisión de la Sala Constitucional, se cambió el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil cuya máxima asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo. La Sala de Casación Civil desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Según la doctrina actual
de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de
compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y
objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala
observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo
jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos
los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se
promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas
condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa
cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de
promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que
conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la
estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a
realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
La Sala
Constitucional fundamenta que la discusión sobre la naturaleza del contrato de
opción de compraventa, influye sobre el momento en que se transfiere la
propiedad, si se considera una compraventa consumada, el comprador es propietario
desde la celebración de la opción, en tanto que de entenderse como un contrato
preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente obligado a transferir
la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento definitivo de
compraventa.
Este tipo de contratos
crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de
formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un
efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el
consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial,
como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les
llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo
contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló,
unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos,
aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el
contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato
preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de
ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo
(obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso
para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el
beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el
cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares
pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos,
nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado;
Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
Sentencia de la Sala Constitucional N° 878 del 20/07/2015
Sascha Pérez. Abogado/ Consultor Corporativo
Sascha Pérez. Abogado/ Consultor Corporativo
